贝壳大数据:2019上半年城市居住报告

来源: | 发布时间:2021-04-18 20:46

在没有持续调控之前,楼市基本保持一种有规律的波动,往往三年左右的时间就会出现转折,无论是持续上涨还是下滑,三年的时间都能够让楼市重回正常的轨道。于是大部分操盘手就根据这些规律制定不同的营销策略。但是,随着近年的持续调控,楼市波动周期被打破。

判断房地产市场走势变得越来越难,但关于居住领域的讨论却从未停止。如今,2019年已经过半,贝壳找房通过真实交易数据,重点观测了北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、天津、厦门、重庆、成都、西安、长沙、武汉、郑州等15个城市,发布《2019上半年城市居住报告》,从中又发现了新房、二手房以及租房方面的哪些特点和变化?

二手房

购房者越来越年轻?

女生比男生买房早?

《报告》显示,2019年上半年15城二手房交易量中,北京居于首位,其次是上海。新一线城市中,成都、重庆交易量居高,长沙、厦门、西安及郑州二手房交易指数在15城中较低。

在中国人的传统观念里,房子和家密切相关,单身的想要个小窝,小情侣得准备婚房。而年轻人想要尽早“上车”的愿望在父辈60、70后的资金助攻下,得以更快地实现。《报告》显示,自己购买,同时父母资助成为主要的购房方式。

因此,在《报告》重点观测的14个城市中,北京、重庆、成都等9个城市的二手房购房者平均年龄越来越趋于年轻化。其中,长沙购房者最年轻,平均为28.9岁,而重庆购房者的年龄降幅最大,较2018年上半年足足提前了两年,达到31.5岁。从购房者平均年龄来看,虽然北京深圳的购房者平均年龄仍然较高,但与2018年相比,购房者平均年龄在降低。2018年上半年,北京购房者平均年龄约为34.5岁,深圳购房者平均年龄约为32岁。

另一方面,由于女性在经济和思想上越来越独立,其在买房这件事上也越来越硬核。《报告》显示,虽然从交易量来看,男性仍为购房主力,但在深圳、杭州、长沙等9个城市中,女性平均购房年龄均小于男性。其中长沙差距最大,相差1.4岁。

基于以上两个趋势,贝壳在各城市中找出了备受年轻人和女性青睐的商圈。

以北京为例,在交易最活跃的10大商圈中,年轻购房者扎堆在回龙观,平均年龄为34.2岁;而常营则吸引了更多的女性购房者,占比达到49.7%。

回龙观毗邻互联网企业聚集的上地、西二旗,社区规模大,房价又处于洼地,因此成为百度、滴滴等企业的年轻员工的首选。虽然这里的商业、教育、休闲娱乐资源远远跟不上人口增长的节奏,但程序猿们往往靠各种新闻、游戏、网购就足以跟世界充分交流了。

常营商圈则商业氛围浓厚,商圈内商业发展成熟,娱乐项目丰富,且带有一点小资气息。咖啡厅、甜品店、DIY手工坊较多,最知名的便是长楹天街购物中心,显然更适合文艺女青年们享受生活。同时,丰富的早教资源,也更符合宝妈们的需求。

新房

厦门房价堪比一线

杭州楼盘卖得最快

《报告》显示,15城市中,一线城市新房挂牌均价远高于二线城市,其中深圳最高,达到54778元/㎡。深圳房价高企的主要原因之一是主城区在售楼盘均价较高,拉高了整体挂盘均价水平。与之相对的是,北京主城区目前以存量房交易为主,新增楼盘多位于房山、密云、顺义及大兴等非核心城区且数量较少,导致挂盘均价低于主城区二手房均价,同样情况,也适用于上海。

而厦门作为新一线城市,新房挂牌均价达到33476元/㎡,紧随京沪深之后,把广州都甩在身后。原因主要在于厦门既是经济特区,也是著名的旅游城市,吸引了不少投资者和游客前往,同时轻工业相对发达,很多外来人口来此就业。最新数据显示,2018年厦门人均GDP近12万元,位居福建省第一。同时,其在教育、医疗、交通等方面的条件也比周边城市更优越,吸引着福建全省的高净值人群来此置业定居。

业内人士表示,伴随着落户政策放宽、首套房利率下调等利好消息以及较多新盘入市,厦门上半年的新房成交量有所上升。在成交结构方面,新入市的纯新项目多受70/90政策约束,80-100㎡的主力成交结构基本成为趋势,200-400万的房源相对容易受到热捧。同时,从位置来看,岛外的集美、海沧等区域热度最高,岛内则是思明区优于湖里区。

不过,高企的房价对刚需人群来说压力仍然不小。漳州的小张和老公在厦门工作多年,一直想拥有一套属于自己的房子。今年年初,夫妻俩终于攒够了几十万首付,准备入手。但是近两年厦门的房价有所下降,他们怕此时买房会在高位站岗,因此一直犹豫不决。经过半年的兜兜转转,最终却在漳州老家买了房,“厦门一些低价的好楼盘已经卖得差不多了,其他楼盘我们的首付又不够。”小张有些无奈,“二线的工资,一线的房价”,成为很多人持币观望或者另谋他处的理由之一。

《报告》中,值得注意的另一个话题是杭州新房的去化速度。

统计2019年上半年各城市带看量情况,新一线城市中,带看量指数最高的城市TOP3分别为郑州、重庆及成都,杭州的带看量指数最低。但在全国14城的热销楼盘中,杭州的带看成交率却是最高的,有4个楼盘上榜带看成交率Top10。

杭州新房之所以畅销,一方面因为住宅市场处于供不应求的状态。业内人士表示,2019年上半年,由于杭州新房供应量不足,成交量有所下滑,但市场热度依旧较高,只要稍有一定新房供应量的区域立马成为热销区域。余杭一直是杭州的热门区域,近期热度较高的还有临安的青山湖、滨湖新区、锦北板块,以及萧山的南部卧城板块。

另一方面,畅销楼盘也各具特点。比如江南院子有明显的价格优势,开盘即清盘售罄;湖滨外滩正居临安滨湖新城正核,杭州不限购区;天目观山月是临安天目山镇的度假项目,位置偏远但是总价低;东方新天地则是A代商铺项目,投资门槛低。

租房

新一线吸引力强

京沪深压力山大

《报告》显示,从2019年上半年的租房交易量来看,15城中,北京交易量约为5.6万套,远高于其他城市,其次是上海,约为4.6万套,一线城市租房交易量远高于新一线城市。但与2018年上半年相比,京沪深的租房交易量均出现了下降,且降幅明显,高于新一线城市。

同时,从2019年的租房交易量趋势来看,西安、长沙、武汉等新一线城市增幅最明显,伴随着人才涌入,新一线城市租房市场越发火热。

自2017年武汉提出“留住百万大学、请回百万老校友”的号召后,新一线城市与北上广深的人才争夺战正式打响,随后长沙、西安、南京等接连参战,并在2018年达到高潮。今年,又到毕业季,《报告》显示,从贝壳的租房交易量来看,新一线线城市对人才仍然有很强的吸引力。14城中,西安、长沙、武汉、苏州等城市的6月租房交易量较上半年平均水平高出50%以上。

90后女孩小爽便是海归来湘发展的。2018年,湖南省芙蓉人才行动计划远赴英国揽才,促成了她与长沙的缘分。“芒果台的业界影响力众所周知,对年轻人而言,能在湖南广电工作会有无限可能,长沙对毕业生也在租房、落户方面有很多优惠政策,我就来湘发展了。”经过几轮面试,她成为芒果训练营的2019校招留学生,开始了人生的新旅程。

除了人才引进政策的差异之外,租金也是毕业生们逃离一线城市的原因。根据贝壳找房调研数据显示,86.9%的受调人群可接受的房租收入比在30%以下。如果我们把30%定义为房租的“幸福分割线”,从《报告》中可以看出,长沙、苏州、西安、广州等8个城市相对幸福。其中,长沙房租收入比约21.8%,幸福感最强。而深圳房租收入比最高,其次是北京及上海,压力山大。



本文永久链接:http://www.70638.cn/h/j/15545669.shtml

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;
3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。